Практика показывает, что при покупке квартиры на вторичном рынке новый собственник часто сталкивается с такой проблемой как непогашенные долги по ЖКХ старого владельца недвижимости. Эти долги постоянно всплывают в платежках и порядком портят нервы. Коммунальщиков в этой ситуации несложно понять. Они хотят взыскать задолженность, а кто будет платить — им все равно. Но что делать новому собственнику? Платить или не платить?
Кто должен платить?
По логике долг должен погашать тот человек, у которого он возник. А что говорит в этой ситуации закон? Закон в целом с логикой “дружит”. Однако есть и исключения. Итак, согласно статье 210 Гражданского Кодекса: “Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором”.
Это значит, что, по общему правилу, бремя содержания, которое подразумевает, в том числе и оплату услуг ЖКХ, возникает только в связи с собственностью и никак иначе. Иными словами, собственник платит только с того момента, когда он получил недвижимость в собственность. А старые долги остаются за прежним хозяином. Но из общего правила закон предусматривает 2 исключения (закон или договор):
- Договор
Правила, предусмотренные договором, являются приоритетными. То есть если при покупке недвижимости стороны договора купли-продажи предусмотрели, что долги переходят к новому собственнику (в связи с чем цена объекта может быть существенно ниже рыночной), то так тому и быть, действовать будет правило, предусмотренное договором КП.
- Закон
Статья 210 ГК устанавливает, что некоторыми федеральными законами также может быть предусмотрено, что отдельные долги переходят к новому собственнику. Это правило на сегодняшний день прямо касается долгов по капремонту.
Почему долги по капремонту должен погашать новый собственник?
Хитрые законодатели здесь применяют другую логику. Речь идет о том, что взносы на капремонт закрепляются не за собственником недвижимости, а непосредственно за самой недвижимостью. Поэтому и долги здесь следуют за объектом недвижимости, а не за конкретным собственником, при котором они возникли.
В сухом остатке…
Итак, мы выяснили, что новый собственник в силу закона обязан погашать только задолженность по взносам на капремонт. Все остальные долги по коммуналке его не касаются. Стало быть, капремонт оплачиваем, а остальные платежки образно отправляем в мусорное ведро или в макулатуру.
Разбор полетов с управляющей компанией
А как отстоять свою позицию в спорах с УК? Они как отправляли свои платежки со старыми долгами, так и продолжают их отправлять. И списывать долги не торопятся. Этот вопрос можно решить достаточно быстро и просто. Для этого вам надо просто обратиться в УК с соответствующим заявлением о том, что они должны открыть счет на нового собственника. И в качестве подтверждающего документа о том, что вы стали собственником данной недвижимости сравнительно недавно, приложите к вашему заявлению выписку из ЕГРН. После этого управляющая компания должна оставить вас в покое. Если нет, то можно будет обратиться с жалобой в прокуратуру.
