«Мы видим 12–14%»: что будет с ипотекой после роста ключевой ставки

Согласно прогнозам аналитиков, ставки по ипотеке к лету могут повыситься с текущих 10% до 12% и даже достичь 14% годовых.

Банк России в пятницу, 11 февраля, в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку. На этот раз ее значение выросло сразу на 1 п.п., до 9,5% годовых. 

Ужесточение денежно-кредитной политики продолжается почти год. Последнее повышение ключевой произошло в декабре 2021 года — тоже на 1 п.п. И, вероятнее всего, это увеличение не последнее. Инфляция по-прежнему вдвое превышает цель ЦБ. По данным Минэк, с 22 по 28 января инфляция ускорилась до 8,82% в годовом выражении. Как повышение ключевой ставки отразится на стоимости ипотеки и доступности жилья — разбираемся вместе с аналитиками.

Ставки вырастут до 12–14% годовых

Повышение ключевой ставки приведет к удорожанию ипотеки. По оценкам экспертов, в ближайшее время ставки по жилищным кредитам могут вырасти также на 1 п.п. «Ипотечные ставки продолжат рост, но с небольшим временным лагом, поскольку банки конкурируют за клиента, стараясь предложить чуть более выгодные условия. Ставки поднимутся примерно на те же 100 б.п., что и ключевая», — говорит директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, тренд на повышение процентных ставок продолжится как минимум до середины 2022 года, далее все будет зависеть от экономической ситуации в стране. «К лету мы можем увидеть ставку по ипотеке в районе 13%», — допустила Ирина Носова.

Текущее повышение ключевой заложено банками в ипотечные ставки — они уже повысились в феврале, считает аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева. Но в дальнейшем ставки по ипотеке все равно продолжат планомерный рост, отмечает она. «Мы ожидаем, что тренд на повышение ипотечных ставок продолжится в течение 2022 года. Поскольку уже сейчас они впервые за несколько лет стали двузначными, то ориентировочным потолком мы видим уровень в 12–14%», — прогнозирует Наталия Пырьева.

Аналитики из «Эксперт РА» тоже ждут роста ипотечных ставок, хотя и более сдержанного. «Текущее и возможные последующие увеличения ключевой ставки будут подталкивать вверх и ставку по ипотеке, которая, скорее всего, поднимется выше 11% к лету», — считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. Дальнейшее увеличение будет зависеть от сворачивания льготных программ и от динамики ключевой ставки, добавила эксперт.

Ставки уже преодолели двузначные показатели

2022 год начался с повышения ипотечных ставок. Так банки отреагировали на декабрьское решение регулятора. Одним из первых ставки по ипотеке увеличил банк ВТБ — на 1 п.п. Получить жилищный кредит в банке сейчас можно под 10,3% годовых и более. Аналогичным образом чуть позже отреагировал крупнейший банк страны — Сбербанк. С 1 февраля он повысил ставки на новостройки и вторичное жилье до 10,3%. Ранее минимальная ставка банка по ипотеке составляла 9,3%.

В январе проценты по ипотеке повышали и другие банки. Например, в Альфа-Банке ставки выросли до 10,59% по кредитам на вторичное жилье и до 11,19% на новостройки. У Росбанка повышение ставок составило 1 п.п. на новостройки и вторичку — до 11,15%, у банка «ФК Открытие» — до 10,99% на оба типа жилья, у Газпромбанка — на 0,2–1,3 п.п., до 9,8% на новостройки и до 10,4% на вторичное жилье.

Недоступная ипотека

Рост ипотечных ставок совместно с ростом цен приведет к снижению спроса и доступности ипотеки и жилья в целом. По словам Ирины Носовой, часть заемщиков все еще пытается воспользоваться моментом и взять ипотеку по текущим ставкам, опасаясь дальнейшего роста. Но долговая нагрузка становится все более тяжелой для граждан, так как их реальные располагаемые доходы не растут так быстро. «В тот момент, когда банки поймут, что качество новых кредитных выдач стало значительно ухудшаться, условия по ипотеке будут ужесточены, а с ними сократится и спрос», — считает директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Согласна с коллегой директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». По ее словам, с учетом существенно возросших цен на недвижимость и роста ставок доступность ипотеки постепенно продолжит снижаться. Но резкого падения спроса эксперт не прогнозирует. «Спрос пока подталкивают ожидания по дальнейшему удорожанию кредитов и недвижимости и ожидания по свертыванию программы льготной ипотеки. Кроме того, положительное влияние на ипотечный рынок оказывают адресные программы, такие как «Семейная ипотека» и субсидированные программы от застройщиков», — пояснила Ксения Якушкина.

По словам Наталии Пырьевой, само повышение ипотечных ставок в нынешних реалиях остается единственным государственным инструментом, способным сдержать спрос и рост цен на жилье. «Жилье перестало быть доступным для россиян еще в период действия льготной ипотеки. Выгодно приобрести недвижимость смогли те, кто воспользовались программой в первые месяцы ее действия, поэтому по мере повышения ставок доступность будет снижаться», — добавила эксперт.

Краткосрочный всплеск и снижение

При текущем уровне ключевой ставки по ипотеке могут достичь 12% годовых, что считается заградительно высоким уровнем. При его достижении заметно — на десятки процентов — снижается спрос и на вторичке, и на первичке, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Особенностью нынешней ситуации является то, что реальная ставка по выданным кредитам за счет льготных программ отличается от стандартных условий. К примеру, в декабре 2021 года при ключевой ставке, достигшей 8,5%, и «обычных» ипотечных условиях в диапазоне 9,0–9,5% кредиты под залог ДДУ выдавались в среднем под 5,88% годовых. На фоне этого спрос остается на рекордно высоких уровнях — даже в январе», — поясняет эксперт.

Более того, по мнению Алексея Попова, в краткосрочной перспективе спрос может вырасти — на фоне нагнетания ажиотажа о непременном подорожании и квартир, и ипотеки, а также с учетом сохраняющейся геополитической неопределенности. Нынешнее повышение, скорее всего, вызовет краткосрочный рост спроса из-за того, что многие поспешат приобрести квартиры до дальнейшего повышения ставок. Поэтому в ближайшее время рассчитывать на снижение стоимости готового жилья вряд ли стоит.

С дальнейшей динамикой роста ставок уровень потребительского спроса будет постепенно сокращаться. «Пока для его поддержания застройщики предлагают субсидированные программы, неплохой результат демонстрирует семейная ипотека. Покупатели же, которые в свете происходящего решили повременить с приобретением жилья, переходят на депозиты, в стратегию сбережения», — добавила Наталия Кузнецова.

Снижения спроса в среднесрочной перспективе ожидает и руководитель «ЦИАН.Аналитики». «Возврат к параметрам продаж 2021 года возможен или при возврате к смягчению денежно-кредитной политики ЦБ, или при возврате к льготной ипотеке», — добавил Алексей Попов.

Вторичка может подешеветь

Несмотря на возможное снижение спроса, эксперты не ожидают удешевления жилья. Хотя и говорят о замедлении роста цен. «Цены уже сейчас начинают корректироваться, но рост по-прежнему сохраняется в пределах 1,5–1,8% по всем классам», — отметила Наталия Кузнецова.

Постепенное повышение ипотечных ставок будет удерживать цены от дальнейшего роста. Прежде всего пострадают собственники вторичного жилья из-за разницы в ипотечных ставках. При продолжении роста ключевой ставки, а следом и ипотечных ставок не исключается корректировки цен на вторичное жилье во втором полугодии на уровне 5–10%.

При этом увеличение ключевой может повысить себестоимость строительства, поскольку приведет к удорожанию заемных средств для застройщиков и других участников процесса (архитектурных бюро, производителей строительных материалов, субподрядных организаций, транспортных компаний). Все это скажется на конечной стоимости недвижимости.

Большинство организаций (в том числе подрядчики и поставщики строительных материалов) активно используют заемные средства в своей текущей деятельности. С учетом того, что расходы на покупку материалов и выполнение строительно-монтажных работ достигают 45–50% в стоимости квадратного метра жилья, рост издержек смежных компаний приведет к удорожанию их услуг и, соответственно, отразится на цене квартир. Динамика стоимости 1 кв. м по итогам 2022 года будет находиться в инфляционном коридоре (8–10%)».

Число субсидированных программ от застройщика, которые сейчас пользуются популярностью, тоже может сократиться. При дальнейшем регулярном повышении ключевой ставки (как минимум до 9,5–10% в первом квартале 2022 года) вряд ли девелоперы и банки продолжат субсидировать ипотеку на текущих условиях.